Servizi gestionali di un immobile

I servizi gestionali di AKNO

29 Giugno 2019

Cosa sono i servizi gestionali?

I servizi gestionali, o Management Services, sono quell’insieme di attività che devono essere svolte per amministrare un immobile dal punto di vista della rendicontazione delle spese e dell’incasso degli introiti e per fornire i servizi collegati all’immobile stesso.

Questi servizi, che vanno dalla manutenzione alla pulizia, dai servizi di portineria alla gestione degli impianti, incidono direttamente, d’altra parte, sia sulle spese che la proprietà e gli inquilini devono sostenere, sia sul valore di mercato dell’immobile e acquisiscono così una valenza finanziaria al pari della gestione strettamente economica di spese e introiti.

Quando occorre amministrare patrimoni immobiliari di grandi dimensioni, come quelli posseduti da banche, assicurazioni, fondazioni e investitori istituzionali, i Management Services assumono un’importanza strategica e, in molti casi, sono in grado di fare la differenza tra il successo di un investimento immobiliare o il suo fallimento.

Infatti, chi ha deciso di realizzare un investimento a lungo termine acquistando un gran numero di immobili residenziali, industriali o commerciali, può avere un buon rendimento solo grazie ad una gestione attenta sotto ogni aspetto. Investire nel real estate è certamente un mezzo piuttosto sicuro per immobilizzare un capitale senza affrontare i rischi dei mercati finanziari, ma senza una buona amministrazione può trasformarsi in un vortice che inghiottisce rapidamente risorse economiche.

Con la sua quarantennale esperienza nel settore dell’edilizia, AKNO ha maturato delle notevoli competenze gestendo il proprio patrimonio immobiliare e le mette a servizio di altre realtà economiche attraverso il lavoro della propria divisione AKNO Management Services.

 

La gestione finanziaria degli immobili

Gestire un immobile dal punto di vista finanziario è un compito complesso, in cui si devono incontrare competenze di diverse aree disciplinari in modo che interagiscano tra loro per monitorare tutti gli aspetti della gestione e agire in ciascuno di essi con la dovuta professionalità.

Se da un lato, infatti, è necessario gestire in modo accurato la riscossione dei canoni di locazione, tenendo in debito conto sia gli aspetti finanziari, sia le questioni umane, psicologiche e congiunturali che hanno spesso una grande rilevanza nel generare problemi di morosità, dall’altro bisogna anche avere, ad esempio, le competenze per analizzare i costi degli impianti, prevederne la manutenzione e progettare il loro rinnovamento.

Se consideriamo i costi di una proprietà immobiliare, possiamo suddividerli in diverse categorie, ognuna delle quali meritevole di attenzione. Innanzi tutto, abbiamo le spese gestionali continuative, per attività come la pulizia, il funzionamento degli impianti e la manutenzione ordinaria, che hanno una natura preventivabile e un andamento costante nel corso del tempo. In secondo luogo, poi, possiamo considerare le spese di natura fiscale che si caratterizzano anch’esse per il fatto di essere prevedibili, anche se negli ultimi anni sono spesso cambiati i criteri di imposizione soprattutto a livello di tributi locali, ma che hanno scadenze precise e non un andamento continuativo.

Infine ci sono le spese per lavori di manutenzione straordinaria, per la sostituzione o il rinnovo di parti degli impianti e per la gestione di eventi traumatici imprevisti che devono essere affrontate in modo, naturalmente, non preventivabile e spesso con urgenza. Anche se è impossibile annullare del tutto questo genere di esborsi, che sono di sicuro i più difficili da gestire, è d’altra parte vero che la frequenza di eventi di questo tipo può essere sensibilmente ridotta attraverso una manutenzione ordinaria accurata, in cui si investa la giusta quantità di denaro a tempo debito.

 

Ottimizzare i costi di gestione

Quando si parla di costi di gestione, spesso ci si dimentica che la loro entità non è un valore fisso, svincolato da altri fattori, ma che si tratta di una conseguenza diretta delle scelte progettuali che sono state fatte durante la costruzione o la ristrutturazione dell’immobile. Ottimizzare i costi di gestione, allora, non significa tanto agire sui parametri di una situazione data, ad esempio cercando il prezzo migliore per il combustibile da riscaldamento o la ditta che fa il massimo ribasso per i servizi di pulizia, ma scegliere di investire, a monte, in edifici costruiti con criteri tecnici in grado di ridurre effettivamente e stabilmente i costi.

Uno dei fattori che si rivela, a lungo termine, più interessante rispetto all’obiettivo della riduzione dei costi gestionali è, senza dubbio, la progettazione di edifici ecosostenibili. L’architettura ecosostenibile, infatti, non è solo una filosofia di progettazione che mira a salvaguardare l’ambiente naturale, ma è anche in grado, attraverso l’ottimizzazione dei consumi energetici, di avere delle ricadute finanziarie estremamente positive.

AKNO Energy, la nostra divisione che si occupa dei temi della sostenibilità energetica, ha realizzato progetti molto interessanti in questo ambito. In primo luogo riducendo lo scambio termico attraverso le pareti con l’impiego di materiali isolanti di nuova generazione e infissi a taglio termico, in modo da contenere in misura notevolissima i costi di condizionamento e riscaldamento dei locali.

Inoltre, la progettazione di edifici con grandi lucernari e coperture vetrate è un fattore chiave per la riduzione dei costi di illuminazione, insieme all’adozione di sistemi domotici per lo spegnimento delle luci nelle stanze vuote. Allo stesso modo, l’autoproduzione energetica, attraverso pannelli fotovoltaici o impianti di biogas, diminuisce il fabbisogno e contribuisce così a ridurre i costi di gestione.

Questo tipo di interventi, però, ha un costo di messa in opera che può anche essere piuttosto elevato e occorre, naturalmente, una progettazione economica e finanziaria accurata per valutarne i benefici che, nella nostra esperienza, sono spesso notevoli.

 

Gestire i servizi accessori

A seconda del tipo di immobile da amministrare, saranno presenti una serie più o meno numerosa di servizi accessori la cui buona gestione ha la duplice funzione di aumentare il valore intrinseco del bene e di contenere, allo stesso tempo, i costi di gestione ordinaria.

Un servizio di concierge in un immobile residenziale, ad esempio, è di sicuro un elemento che aumenta il valore degli appartamenti, giustificando la richiesta di canoni di locazione più elevati, ma costituisce anche un costo che va gestito e ottimizzato in modo attento. Analogamente il servizio di sorveglianza in un polo industriale o logistico, i servizi di pulizia, manutenzione o gestione di una flotta aziendale hanno ciascuno delle specificità che richiedono competenze particolari per essere prestati in modo ottimale dal punto di vista dell’efficacia e dei costi.