Il protagonismo di Milano
Non c’è dubbio che Milano, negli ultimi anni, sia molto cambiata: grandi opere di riqualificazione urbana, nuovi progetti firmati da grandi archistar internazionali e apertura di nuove attività culturali e imprenditoriali. Questa rinascita, che libera definitivamente la città dai residui dei suo passato industriale, è stata possibile dalla concomitanza di due fattori: la presenza di amministrazioni pubbliche lungimiranti e l’arrivo di capitali dall’estero.
In questo contesto è stato essenziale l’apporto dei fondi di investimento internazionali che, con le proprie grandi disponibilità finanziarie, sono sempre alla ricerca dei mercati in cui realizzare i migliori rendimenti. I dati degli ultimi anni sottolineano come Milano, e in generale l’area lombarda, siano stati scelti per investimenti real estate in tutti i settori: il residenziale, il retail, i servizi e anche la logistica, di cui si occupa AKNO.
La ragione di questo interesse, d’altra parte, è semplicemente la consapevolezza, da parte dei grandi investitori internazionali, che acquistare oggi un immobile a Milano può dare rendimenti elevati nel breve e medio periodo. Al pari di altre città europee, come Francoforte e Parigi, infatti, l’attrattività del capoluogo lombardo, considerato una delle capitali mondiali del design e del fashion, garantisce alti canoni di locazione e, di conseguenza, guadagni sicuri per gli investitori.
In particolare per quanto riguarda il campo della logistica, quello in cui AKNO opera da quarant’anni, il flusso delle merci nell’area lombarda ha sempre garantito un buon rendimento per chi decideva di investire in una struttura di questo settore, ma le nuove esigenze del mercato e la nuova sensibilità per alcune tematiche hanno modificato anche i criteri di costruzione di parchi logistici e magazzini.
Pensiamo che i successi commerciali di AKNO, di cui parleremo in questo articolo, siano dovuti proprio alla capacità di essere al passo con le migliori tecnologie e di costruire edifici di qualità, rispettosi dell’ambiente e semplici da gestire in modo conveniente.
Fondi di investimento da tutto il mondo
Per valutare la situazione attuale del mercato real estate nell’area lombarda è molto importante, a nostro parere, esaminare la provenienza geografica dei principali fondi che stanno investendo in questi ultimi anni, anche per delineare alcune tendenze.
La presenza degli investitori del Medio Oriente è ormai un dato stabile nel panorama milanese ed è legata sia al settore del lusso, sia, più recentemente, a progetti di riqualificazione urbana per la costruzione di centri direzionali. Il fondo sovrano del Qatar ha partecipato, ad esempio, agli interventi per il quartiere di Porta Nuova e all’acquisto di Palazzo San Fedele, mentre l’Abu Dhabi Investment Authority ha acquisito il palazzo ex-INPS di via Gioia e il fondo dell’Azerbaigian ha investito su Palazzo Turati.
Anche altri Paesi asiatici, come Singapore e la Cina hanno dimostrato un concreto interesse nei rendimenti che possono essere garantiti da un immobile a Milano, sia nel settore residenziale, sia in quello dei servizi.
Sono però i grandi fondi di investimento statunitensi a fare la parte del leone nel mercato immobiliare lombardo, con grandi nomi come Hines, Kkr, Barings, WeWork e tanti altri, tra cui CBRE ed Invesco che hanno acquistato, rispettivamente, il nostro parco logistico di Trucazzano nel 2016 e l’AKNO Broni Business Park lo scorso anno.
Le caratteristiche che sembrano attrarre di più gli investitori stranieri sono, comprensibilmente, quelle legate alle possibilità di rendimento offerte dagli immobili che stanno acquistando. Per fissare le idee, possiamo dire che i parametri da tenere in considerazione sono due: l’entità dei canoni di locazione previsti e quella dei costi di manutenzione e gestione.
Costruire edifici di successo
Quali sono gli elementi che fanno di una struttura logistica un edificio di successo? Cosa spinge le aziende a voler affittare spazi all’interno di un parco logistico piuttosto che in un altro?
L’esperienza quarantennale di AKNO ci ha insegnato che per ottenere un buon successo in termini di richieste di locazione bisogna, per prima cosa, costruire una struttura con qualità tecniche indiscutibili. Le aziende che scelgono, tra diverse proposte, dove acquistare o affittare uno spazio per la propria logistica sono sempre molto attente al dato puramente tecnico e alle caratteristiche strutturali dell’edificio. Ogni dettaglio va curato al meglio per garantire una funzionalità piena e la maggiore versatilità di utilizzo possibile per tutti gli spazi.
Inoltre, la cura per la funzionalità delle strutture non deve fare dimenticare il lato estetico e il design, che hanno una forte influenza sull’immagine delle aziende che occuperanno gli spazi del parco logistico. Anche questo aspetto, talvolta colpevolmente trascurato da chi realizza edifici in questo settore, contribuisce a rendere attraenti, e quindi redditizi, i nostri business park.
Infine la scelta della posizione geografica ha un’importanza fondamentale. Non dimentichiamoci, infatti, che un parco logistico è innanzi tutto un luogo di scambio per le merci e come tale è tanto più efficiente quanto più è ben collegato con le grandi vie di comunicazione ed è baricentrico rispetto ai luoghi di produzione e di commercializzazione dei beni che vi transitano.
Con la dovuta attenzione a questi aspetti, AKNO ha costruito sia il parco logistico di Trucazzano, acquistato da CBRE nel 2016, sia l’AKNO Broni Business Park che Invesco ha acquisito nei mesi scorsi, riconoscendo come la qualità delle nostre strutture sia una garanzia per ottenere un buon rendimento a partire da canoni di locazione sicuri e adeguati.
I costi di gestione
Chi intende acquistare una struttura logistica, commerciale o industriale non deve, evidentemente, solo pensare a quanto potrà ricavare affittandone gli spazi, ma anche tenere in debita considerazione i costi che dovrà sostenere per la sua gestione.
Al di là degli oneri fiscali, su cui noi costruttori non possiamo influire, le spese di mantenimento di un parco logistico dipendono molto dalle scelte progettuali effettuate e dalla cura impiegata nella realizzazione concreta delle strutture.
Ad esempio, è chiaro a tutti che la scelta di materiali di alta qualità e la realizzazione attenta di tutti gli impianti diminuisce in modo netto i costi per la manutenzione ordinaria e straordinaria, rendendo anche più semplice programmarla e monitorarne l’andamento.
Allo stesso modo, tutti gli accorgimenti tecnici che conducono ad un risparmio energetico, in termini di riscaldamento e di condizionamento degli ambienti, così come di illuminazione artificiale, non sono solo un importante contributo per la tutela dell’ambiente, ma incidono anche in modo consistente sui costi di gestione.
La cura per la progettazione e la costruzione dei suoi business park ha fatto di AKNO un partner di successo per i fondi di investimento internazionali che hanno deciso di scommettere sull’Italia e questo rappresenta un importante riconoscimento per la qualità del nostro lavoro.
