Patrimionio immobiliare

La gestione dei patrimoni immobiliari con AKNO

05 Febbraio 2019

Il Property Management

L’amministrazione dei patrimoni immobiliari, e in particolare quelli di grandi dimensioni, posseduti abitualmente da fondazioni, banche, assicurazioni o investitori istituzionali, è sempre stata un questione di primaria importanza nella nostra storia economica. Infatti, possedere un gran numero di immobili, destinati magari agli usi più disparati, e servirsene come investimento finanziario di lungo termine può essere indubbiamente un’arma a doppio taglio: se, da un lato, si tratta di un sistema efficace e piuttosto sicuro per immobilizzare un capitale, anche molto consistente, senza i rischi della speculazione finanziaria, d’altra parte, senza una buona amministrazione, esso può diventare una palude che risucchia risorse economiche in modo del tutto incontrollato.

Sono numerosi i casi, nella storia dell’economia e nella cronaca quotidiana, in cui grandi patrimoni immobiliari sono stati progressivamente erosi da una cattiva gestione, che trascurava di ottimizzare le spese e di curare le rendite, fino a portare ad esiti catastrofici per i proprietari.

Sicuramente, l’esperienza sviluppata da AKNO, nei suoi oltre quarant’anni di vita nel settore edilizio e immobiliare, ci rende in grado oggi di amministrare in modo professionale ogni tipo di patrimonio, per quanto sia complesso e diversificato nelle tipologie di investimento.

 

La gestione dei costi dei patrimoni immobiliari

Spesso, quando si pensa alla gestione immobiliare, si trascura proprio il primo e più grande pericolo per la buona riuscita dell’investimento: la mancata ottimizzazione dei costi. Apparentemente, infatti, un immobile non genera costi in modo continuativo, come ad esempio un’attività commerciale o imprenditoriale, e questo può trarre in inganno nel valutare la consistenza dell’impegno da affrontare. Al contrario, è necessario calcolare un esborso continuativo legato al possesso e alla gestione di un patrimonio immobiliare e valutare, di conseguenza, quanto si dovrebbe ricavare, in termini di canoni di locazione o di altri introiti, per avere un investimento che produca reddito.

Innanzi tutto, la manutenzione ordinaria e straordinaria della struttura e degli impianti a servizio dell’immobile deve essere programmata con modelli di tipo statistico e curata in modo assolutamente professionale da esperti preparati e attenti. Non esiste metodo migliore per avere un patrimonio improduttivo, o addirittura in perdita finanziaria, dell’investire poco e male nella manutenzione ordinaria che, oltre a mantenere nel tempo il pregio e quindi il valore degli immobili, garantisce anche di minimizzare gli interventi, ben più onerosi, di manutenzione straordinaria.

In secondo luogo, il funzionamento degli impianti deve essere ottimizzato in modo accurato per ridurre sensibilmente i costi di esercizio. Indipendentemente dal tipo di immobili di cui parliamo, infatti, siano essi residenziali, commerciali o industriali, la progettazione di impianti di illuminazione a basso consumo, l’uso di serramenti a taglio termico per diminuire le dispersioni di calore, l’autoproduzione di parte dell’energia richiesta, ad esempio mediante pannelli solari, sono solo alcuni degli esempi di come si possano ridurre i costi di gestione di un immobile, mediante un limitato investimento iniziale.

Infine, è indispensabile calcolare in modo il più possibile esatto gli oneri fiscali e finanziari per poter tenere in conto tutti gli esborsi legati al patrimonio da gestire. Per quanto le numerose riforme del fisco, soprattutto in campo di tributi locali, rendano difficile prevedere a lungo termine quali saranno le spese legate alla tassazione, si deve comunque commisurare la richiesta di canoni di locazione anche alla variabilità che, sul territorio e in base al pregio dell’immobile, hanno le imposte legate al possesso di un patrimonio immobiliare.

 

L’attenzione agli introiti

Parallelamente alla gestione dei costi, si può parlare anche della necessità di una buona gestione degli introiti, rappresentati, tipicamente, dai canoni di locazione richiesti per le singole unità abitative, per i locali commerciali o per gli spazi industriali. In questo specifico settore, l’esperienza di AKNO nel property management viene messa in particolare risalto, perché non si tratta, semplicemente, di gestire una fatturazione e di fare puntuali rendiconti alla proprietà, ma soprattutto di gestire il rapporto umano con i locatari.

La morosità degli affittuari è, certamente, un grave problema per la gestione di qualunque tipo di patrimonio immobiliare, ma, in particolare, diventa di difficile gestione quando i canoni da percepire sono molti, come accade nel caso di grandi proprietà residenziali. L’efficacia di un buon property manager, in questo caso, dipende da come è in grado di ottenere un pagamento il più possibile puntuale e regolare dei canoni, gestendo, con pazienza ed esperienza, i rapporti con gli affittuari che, come tutti i rapporti di natura interpersonale, si rivelano spesso particolarmente complessi.

 

Facility e Service Management

Il facility management, si può considerare un aspetto specifico della gestione dei patrimoni immobiliari che riguarda gli edifici ad uso aziendale, siano essi commerciali o industriali. Si tratta, in pratica, di un insieme di attività collaterali, ma strettamente necessarie, che hanno lo scopo di garantire l’operatività concrete dei settori che costituiscono il fulcro produttivo dell’impresa, ossia il suo core business.

In altre parole, il facility management si occupa di tutto ciò che, in termini di beni o  servizi, occorre sia posto in essere per consentire effettivamente all’azienda di operare. Naturalmente saranno necessarie, come nel caso più generale di tutto il property management, la gestione e la manutenzione dei fabbricati e quella degli impianti di servizio, a cui si aggiungeranno, però, servizi di altro genere, come l’organizzazione del servizio mensa, della vigilanza o di una flotta di mezzi aziendali.

In particolare, la gestione dei servizi aziendali, dalla mensa alle pulizie, dai sistemi informatici alla manutenzione, costituisce un ambito che, per la sua specificità e importanza all’interno del facility management, prende un nome proprio e viene chiamato “service management”.

AKNO integra da anni, all’interno dei propri servizi di gestione, tutti questi diversi aspetti, rendendo possibile un’integrazione profonda tra essi e una decisa riduzione dei costi dovuta all’ottimizzazione e alla centralizzazione della gestione globale del patrimonio immobiliare.

Questo risultato e le sue ricadute positive sui rendimenti dei patrimoni che gestiamo, sono possibili solo grazie alla presenza nel nostro organigramma aziendale di professionisti, appartenenti a diversi settori, che sono affiancati e guidati da esperti con una competenza interdisciplinare, fondata su una lunga esperienza nel settore edilizio e immobiliare.